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FAQ zu Dr. Club: Gewerbemieten im Lockdown

28.04.2021

 

Inhalt:

1. Gewerbemieten im Lockdown

2. Zukunftsperspektiven

3. Förderprogramme

 

1. Gewerbemieten im Lockdown

Sind Mietminderungen (aufgrund der Nichtnutzbarkeit der Immobilie) möglich und wenn ja, wie / auf welches Recht berufend?

Durch Beschluss des Bundestages (Drucksache 19/25322) zur Störung der Geschäftsgrundlage von Gewerbemietverhältnissen (§ 313 BGB) ist der Lockdown jetzt als die Geschäftsgrundlage betreffendes Ereignis anerkannt. Das gibt den Mieter*innen die Möglichkeit einen Hebel zu nutzen und mit den Vermieter*innen auf Basis der nicht Nutzbarkeit der Immobilie zu verhandeln. Wie groß der Hebel und das Entgegenkommen der Vermieter*innen sind, hängt immer vom Einzelfall ab. Die Verhandlungsposition der Mieter*innen verbessert sich bspw., wenn Utensilien mitvermietet werden, die durch die verhängten Maßnahmen nicht nutzbar sind (Tresen, Bühne etc.). Sollte ein*e Vermieter*in sich generell taub stellen, kann der*die Mieter*in Konsequenzen ziehen. Diese sollten allerdings wohl überlegt sein. Kommen Mieter*innen ihrer Zahlungspflicht nicht nach, kann es schnell zu Kündigungen kommen. Die Regel bzgl. zwei Monatsmieten im Rückstand gibt es im Gewerbemietrecht nicht. Entscheidend ist immer, dass es erheblich ist, was auch bereits bei einer Monatsmiete der Fall sein kann.

 

Lassen sich daraus inzwischen Handlungshinweise ableiten? Was folgt aus dieser Beschlussfassung nun konkret? Gilt das erst für künftige Pandemien oder auch rückwirkend für den ersten Lockdown?

Generell gilt, dass Mieter*innen genau schauen müssen wie stark ihre Verhandlungsposition ist. Je spezieller die Mietsache, desto schwieriger ist es für Vermieter*innen Nachmieter*innen zu finden. Zudem ist der Leerstand der Immobilie auch für Vermieter*innen ein Problem. Deshalb gilt es, sofern das möglich ist, mit dem/der Vermieter*in in einen Dialog zu kommen und klar zu machen, dass beide im selben Boot sitzen und eine Vereinbarung getroffen werden muss. Für ein solches Gespräch ist der Verhaltenskodex zwischen dem Handelsverband Deutschland (HDE) und dem Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) empfehlenswert. In der harten Lockdown Phase ist es meist sinnvoll dem/der Vermieter*in einen Vorschlag zu machen, bspw. die Lasten gleichmäßig zu verteilen. Bei Gegenwehr sollte dem/der Vermieter*in der Kodex vorgelegt werden.

https://www.hamburg.de/pressearchiv-fhh/14673978/2020-11-23-fb-bwi-bsw-corona-fairmiet/

 

Zwei Voraussetzungen müssen für eine erfolgreiche Klage auf Grundlage von §313 gegeben sein: die Tatsache, dass sich die Geschäftsgrundlage schwerwiegend geändert hat und dass es für Mieter*innen unzumutbar ist, an den gegebenen Vertragsbedingungen festzuhalten. Was heißt das genau? Was sind schwerwiegende Änderungen und was bedeutet unzumutbar?

Insbesondere wenn Ausstattung mitvermietet wird und der Zweck festgeschrieben ist, wird die eigene Position gestärkt. Trotzdem können Mieter*innen sich nicht darauf berufen, dass die Vermieter*innen den Zweck mitvermietet haben und somit auch die Verantwortung tragen, da dies nicht über das Gewährleistungsrecht läuft. Hierzu muss auf die Geschäftsgrundlage ausgewichen werden, was zwangsläufig Verhandlungen bedeutet. Entscheidend dafür ist immer die Unzumutbarkeit, was heißt, dass der/die Mieter*in darlegen muss, dass es unzumutbar ist, bspw. mehr als die Hälfte der Miete zu tragen. Hier spielen auch die Hilfen mit rein, welche oftmals aufgerechnet werden. Helfen kann Mieter*innen in Verhandlungen ein Urteil des Kammergerichts Berlin, welches festgestellt hat, dass die von Mieter*innen darzulegende existentielle Bedrohung bereits nach einem Monat Schließung als offensichtlich angesehen wird.

Urteil Kammergericht Berlin (01.04.21): https://openjur.de/u/2336856.html

 

Wenn Hilfen aufgerechnet werden, heißt das, dass alle Clubs aus der Liquiditätssicherung das Verhandeln lieber lassen sollten? Und wenn ich lange genug in der Ü3 bin und 100% Fixkosten bezahlt werden, lohnt sich das Verhandeln überhaupt noch?

Die starke Orientierung an den Fixkosten ist definitiv ein Problem. Oftmals ergibt sich durch diesen Fokus eine schlechte Verhandlungsposition. Trotzdem ist immer auf den Einzelfall zu schauen. Ist ein Club bei den Hilfen bisher leer ausgegangen oder erhält er nur wenig Unterstützung, hat er bzgl. Verhandlungen mit dem/der Vermieter*in direkt wieder einen Fuß in der Tür. Die Stadt predigt hier einzelfallorientiert zu schauen. Zunächst sollte ein Blick auf die Bundeshilfen geworfen werden. Greifen diese nicht können weitere Schritte unternommen werden. Gerade städtische Vermieter*innen stunden und teilerlassen viel.

 

Wie sieht es mit den 10% aus, die nicht über die Ü3 ersetzt werden?

Hier kann der/die Mieter*in versuchen mit dem/der Vermieter*in zu sprechen und zu verhandeln. Nur wenn die Zahlung der Miete als unzumutbar dargelegt und bewiesen werden kann hat die Sache Erfolgsaussichten. Die Erfolgschancen sind daher eher gering, aber immer Frage des Einzelfalls.

 

Gibt es eine einheitliche Vorgehensweise bei Objekten, die der Stadt gehören? Was mache ich, wenn mir in der Behörde keiner zuhört?

Die Stadt als Vermieterin stundet und teilerlässt oftmals. Eine Stundung macht natürlich nur Sinn, wenn eine vernünftige Ratenzahlungsvereinbarung geschlossen wird. Bei schwierigen Fällen gibt es auch die Möglichkeit, sich bei Senator Dressel persönlich zu melden. Wenn es größere Probleme gibt, spricht er gerne mit der Geschäftsführung.

 

Kann ich fordern, dass meine komplette Miete erlassen wird?

Mit einer solche Forderung würde man sicher scheitern. Eine Mietminderung ist hier mehr als Ergänzung zu den Bundesmitteln zu sehen. Eine Aufteilung der Last wäre also durchaus sinnvoll. Gerade bei Musikclubs ist die Verhandlungsposition allerdings geschwächt, da Clubs mit gutem Standort natürlich mit Blick auf eine gewünschte Vertragsverlängerung ein gutes Verhältnis mit dem/der Vermieter*in pflegen wollen. Hier wären zumindest bei städtischen Vermieter*innen klare Ansagen hilfreich. Da die Stadt aber auf Einzelfalllösungen setzt, wird es diese in nächster Zeit nicht geben. Hier müsste auf Bundesebene etwas passieren.

 

Wird das Gewerbemietrecht an bestimmten Punkten geändert werden, was die Verhandlungsposition der Mieter*innen betrifft?

Da ein politischer Konsens auf Bundesebene derzeit sehr unwahrscheinlich ist, wird es in naher Zukunft keine rechtlichen Änderungen geben. Die Marktlage wird sich allerdings ändern. In Bezug auf Leerstand im Bürobereich wird es bspw. neue Spielräume für Mieter*innen geben. Die Stadt will in Zukunft mehr mit positiven Anreizen arbeiten, zum Beispiel mit der kreativen Zwischennutzung bei Leerstand oder der Unterstützung des Neustarts.

 

Die Pandemie hat uns gelehrt, dass es dringenden Bedarf gibt, bestehende Gesetzgebung anzupassen und für kommende Pandemien die Lasten nicht einseitig auf die Mieter*innen abzulegen. Folgende Änderungsempfehlungen würden wir zur Anpassung des Mietrechts mitgeben: Bei einem pandemiebedingten Aufführungsverbot bedarf es einer Rechtssicherheit bezüglich der Lastenverteilung im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Ein vom Staat verhängtes pandemiebedingtes Berufsverbot kann nicht einseitig zu Lasten der Mieter*innen gehen. Trägt der Senator diese Forderung mit?

Ohne einschneidende Änderungen wird die Situation in der nächsten Pandemie ähnlich sein. Eine Möglichkeit für Musikclub ist eine Versicherung, welche sich allerdings auch als schwierig gestaltet. Wie der gekippte Mietendeckel in Berlin zeigt, ist meistens eine vom Bund geregelt Maßnahme nötig, da Änderungen auf Landesebene nicht wirksam sind. Eine gute Lösung wäre eine gesetzliche Risikoverteilung von 50/50 und erst im zweiten Schritt eine Verhältnismäßigkeitsprüfung, diese dann aber auf beiden Seiten mit entsprechender Beweislast. Senator Dressel nimmt die Änderungsempfehlungen mit und wird diese mit den Kollegen der Justiz-, Stadtentwicklungs- und Wirtschaftsbehörde besprechen. Eine bessere rechtliche Vorbereitung ist für die nächste Pandemie definitiv nötig.

 

Sind Staffelmieterhöhungen trotz Nutzungsausfällen zulässig? – sind sie (ersatzlos) aussetzbar?

Auch hier gilt es den § 313 BGB sinnvoll einzusetzen. Auf seiner Basis sollte auf Vermieter*innen zugegangen werden um gemeinsam eine Lösung zu finden und möglichst zu vereinbaren, dass die Staffelerhöhung zu einem anderen Zeitpunkt greift.

 

Sollten für Gespräche mit Vermieter*innen ein Anwalt oder eine Anwältin beauftragt werden?

Bei einem neutralen Verhältnis sollte der/die Mieter*in zunächst immer alleine mit dem/der Vermieter*in sprechen, um ein ordentliches Verhältnis beizubehalten. Wenn es zu kompliziert wird oder die Situation zu verfahren ist, kann immer noch rechtliche Expertise eingeholt werden. Gleiches gilt wenn Vermieter*innen einen Rechtsanwalt einschalten, dann sollte auch der/die Mieter*in aus Gründen der Waffengleichheit immer einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen.

 

Hat der/die Mieter*in bei Kündigungswunsch aktuell Erleichterungen?

Derzeit gibt es keine Erleichterungen für Kündigungen. Verhandlungen sind allerdings möglich.

 

An wen wende ich mich, wenn die Immobilie verkauft wird (bzgl. der Absicherung gegenüber dem/der neuen Vermieter*in)?

Erster Ansprechpartner sind immer die Vermieter*innen, auch wenn sie neu sind. Im Regelfall wird der neue Vertrag nicht kündbar sein und bei Wechsel des/der Vermieter*in weiter bestehen.

 

2. Zukunftsperspektiven

Viele Clubbetreiber*innen und Gastronom*innen hatten schon vor der Pandemie Schwierigkeiten aufgrund von berufsspezifischen Bewertungen, Finanzierungen bei Hausbanken zu bekommen. Die Pandemie hat bei vielen das Bonitäts-Ranking unverschuldet weiter verschlechtert. Gedenkt der Finanzsenator dagegen zu wirken und wenn ja, wie?

Die Stadt ist diesbezüglich im Dialog mit der Finanzwirtschaft, welche nach ihrer Rettung in der Finanzkrise jetzt ihren Teil beitragen muss. Die meisten Hamburger Banken zeigen sich derzeit bei Stundungen o.ä. gesprächsbereit. Wer gerade erst den Wechsel von einer Direktbank zu einer Hausbank angetreten hat, steht derzeit vor Problemen. Hierfür gibt es jetzt den Mikrokredit für kleine Unternehmen zu günstigen Konditionen. Als Förderbank mit öffentlichem Auftrag hat die IFB ein anderes Risikoprofil als Geschäftsbanken.

https://www.ifbhh.de/foerderprogramm/hamburg-kredit-mikro

 

Hinsichtlich einer Wiedereröffnungsperspektive: Wer soll für die ganzen Schnelltests der Angestellten und künftig vermutlich auch des Publikums aufkommen? Sollen dies die Clubs selbst bezahlen?

Aufwendungen für Hygiene und digitale Anwendungen können in der Ü3 eingebracht werden. Zur Testfinanzierung wird es kein extra Programm geben. Im Einzelfall kann auch eine mögliche Hygienepauschale erhoben werden. Es zeigt sich, dass unter Besucher*innen eine große Bereitschaft besteht und sie bereit sind, ihren Beitrag zu leisten. Außerdem ist ein Blick in die FAQ zur Ü3 in Bezug auf Hygienefinanzierung hilfreich, da diese ständig aktualisiert werden.

https://www.ueberbrueckungshilfe-unternehmen.de/UBH/Redaktion/DE/FAQ/FAQ-Ueberbrueckungshilfe-lll/ueberbrueckungshilfe-lll.html

 

Die Clubs brauchen ein Post-Corona-Konjunktur-Programm, ansonsten wird das eigentliche Sterben direkt mit den Liquiditätshilfen zum Ende der Pandemie eintreten. Sind solche Programme geplant? Und wie könnten diese aussehen?

Das Programm Wirtschaftlichkeitsbonus auf Bundesebene wird die Clubs betreffen und diesen Bereich einschließen. Grundlage wird hier die fehlende Rentabilität durch eingeschränkte Nutzbarkeit (keine Vollauslastung) sein. Mehr dazu gibt es ab Mitte Mai.

 

3. Förderprogramme

Ein erheblicher Anteil von Club- und Bar-/Kneipen Betreiber*innen nimmt die Grundsicherung in Anspruch, weil die Bundeshilfen nur Betriebskosten abdecken. Hat der Senat einen Unternehmerlohn für Solo-Selbständige, wie ihn z.B. die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg zahlen, überhaupt näher in Erwägung gezogen? Wenn nein, warum nicht?

Unternehmerlöhne sind inzwischen in der Ü3 enthalten. In der KW 18 wird die Stadt zusätzlich die Härtefallhilfe vorstellen. Wer bei den Bundeshilfen bisher leer ausgegangen ist, bekommt hier noch eine Chance auf Unterstützung.

https://www.hamburg.de/pressearchiv-fhh/15044694/2021-05-04-bwi-corona-haertefall/ https://www.hamburg.de/pressearchiv-fhh/15044694/2021-05-04-bwi-corona-haertefall/

 

Die IFB Hamburg ist dabei vereinzelt Hilfsgelder zurückzufordern? Bspw. weil die betreffenden Betreiber*innen angeblich nicht ihren Hauptlebensunterhalt daraus erstreiten? Das mag Finanz-/steuer-rechtlich korrekt sein, geht aber vollkommen an der Lebenswirklichkeit vorbei. Den Rückforderungen zu widersprechen ist nicht nur psychisch sehr belastend. Plant die Finanzbehörde eine zentrale Clearingstelle zu installieren, die in Widerspruchsverfahren unterstützt?

Die Abrechnung der alten Hilfen wurde jetzt zeitlich nach hinten geschoben. Bei aktuellen Problemen bzgl. des Zurückforderns von Hilfsgeldern steht Senator Dressels Büro für Unterstützung bereit.

 

 Moderation:

Terry Krug, 1. Vorsitzende der Clubstiftung

 

Experten:

Dr. Andreas Dressel, Finanzsenator Freie und Hansestadt Hamburg (Ehemals Referatsleiter für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung)

Reinher Karl, Rechtsanwalt bei Beiler Karl Platzbecker & Partner

 

Datum und Uhrzeit

Donnerstag, 28.04.21 – 14 Uhr

 

Location

Zoom – Webinar.